Immobilier – les 3 règles de base

By | 29 août 2014

« First things first » – « Commençons par le commencement : Pour acheter de l’immobilier, il faut savoir quoi acheter.

Mais surtout, il faut savoir ou acheter.

Une phrase qui circule entre investisseurs immobilier est : « en immobilier, il y a 3 règles : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement »

C’est effectivement une des bases, un fondamental de l’investissement immobilier.

Mais il y a selon moi une subtilité dans cette phrase et je vous donne ainsi mon interprétation.

 

Que faut il entendre par l’emplacement ? 1er niveau

 

N’investissez que dans un endroit que vous connaissez parfaitement. Votre connaissance de la ville est primordiale.

Vous ne devez investir que dans une ville que vous connaissez ET qui présente une proximité avec votre lieu de résidence.

Il est beaucoup plus compliqué de gérer un bien à distance…sauf à le mettre aux mains d’une agence immobilière en gestion locative.
Outre la qualité du service qui restera à évaluer, cela viendra entamer votre rentabilité. Et ce n’est certainement pas ce que vous recherchez.

On ne compte plus les « investisseurs immobiliers » qui, sur les conseils d’un promoteur, ont mis leurs économies dans un bien situé à plusieurs centaines de kilomètres, qu’ils n’ont jamais vu et dont ils ne savent pas s’il sera facile ou pas à louer. Bien souvent, il s’agit de programmes immobiliers neufs associés à un avantage fiscal.

Au final, « l’investisseur immobilier » se retrouve avec un bien loin de chez lui, donc difficile à gérer et avec un risque non négligeable de vacances locatives.

Et je ne vous parle même pas des contraintes locatives liées à l’avantage fiscal en question.

Ne dérogez pas à cette règle : investissez la ou vous connaissez et proche de chez vous !

 

Que faut il entendre par l’emplacement ? 2éme niveau

 

Vous avez choisi une ville à proximité de chez vous – bien !

Choisissez à présent le ou les quartiers à privilégier.

Grâce à votre connaissance de la ville, la simple évocation des noms de quartier doit vous permettre de savoir si le quartier est digne d’investissement ou pas.

Vous devez ainsi savoir si le quartier est recherché ou au contraire si les habitants cherchent plutôt à s’en écarter. Plus un quartier est recherché plus il vous sera aisé de louer votre bien a un niveau de loyer correct. Evidemment, plus le quartier est recherché et plus le prix d’achat aura tendance à grimper.

Il faudra mettre en oeuvre toutes vos capacités de négociation pour acheter au meilleur prix (nous y reviendrons)

Vous devez connaître, dans le quartier, les services à proximité (transports, écoles, autres services publics, commerces, complexe sportif; etc)

Vous devez maîtriser le quartier comme si c’était votre quartier de résidence.

Regardez les annonces de mise en location, la plupart mentionne outre la description du logement, les services à proximité (proche transports, proche tous commerces, etc)

Cela vous parait stupide ? c’est du bon sens !

Une piqûre de rappel de bon sens ne fait jamais de mal. J’ai d’ailleurs coutume de dire que le bon sens est la chose la moins bien partagée au monde

 

Que faut il entendre par l’emplacement ? 3éme niveau

 

Vous avez la ville, le quartier…et le bien !! bravo, mais comment est il placé ?

Un apt au rez de chaussé sera plus difficile à louer (et accessoirement plus cher à assurer)

Un logement au 5ème étage sans ascenseur également

L’emplacement du bien dans la résidence a un impact – prenez cela en considération.

Autre conseil : privilégiez les biens qui se trouvent dans une petite copropriété et si possible avec un syndic bénévole.

C’est bien souvent plus économique et les problèmes sont souvent moins nombreux…

 

Vous connaissez maintenant les 3 règles de base pour l’investissement immobilier et l’interprétation que j’en fait.

D’autres articles entreront evidemment dans le detail.

Il ne vous reste qu’a passer à l’action et vous mettre à la recherche d’un bien 😉

Je vais vous y aider

 

Restez connectés…

 

13 thoughts on “Immobilier – les 3 règles de base

  1. cédric

    Salut Sébastien,
    merci de tes premiers commentaires, pourrais tu me dire, quel est l’investissement de base pour un premier studio , ma première idée, c’est compris entre 50000 et 70000 €, et ensuite la durée de ton prêt et le montant du prêt.
    j’imagine qu’il faut pour un rendement correct que le loyer couvre ton emprunt.

    merci

    Reply
    1. Sebastien Hollebeke Post author

      Salut Cédric,

      Merci pour ton commentaire. Idealement, tu devrais pouvoir emprunter la totalité de la somme et le loyer devrait couvrir ton emprunt.
      Ton investissement doit s’autofinancer (au minimum)
      Pour atteindre cet objectif, il te faut réunir plusieurs choses : acheter bas (par rapport au marché), avoir la confiance de ton banquier, réduire tous les frais et louer convenablement (toujours par rapport au marché)
      Ca à l’air facile sur le papier mais pour y parvenir, je ne vais pas te cacher qu’il y a un peu de travail à accomplir. Mais rien d’insurmontable.
      La régle de base néanmoins c’est de « bien » acheter. Si tu achètes trop cher, tu n’arriveras jamais, quoi que tu fasses, a auto-financer ton bien.
      Tu seras constraint d’injecter du cash tous les mois. C’est ce qu’il faut éviter à tout prix !

      Investir, ce n’est pas avoir à ajouter de l’argent tous les mois pour payer son investissement – Investir c’est gagner de l’argent chaque mois.
      Tu verras dans les prochains articles comment y parvenir.
      Si tu veux plus de conseils sur un cas précis, n’hésites pas à me contacter afin que je te donne un avis.

      Reply
  2. Guillaume

    Bonjour Sébastien, on parle d’emplacement et de choisir le bien dans un endroit « recherché », mais plus c’est recherché et plus le prix risque d’être élevé voire démesuré.
    Comment trouver un bon compromis entre emplacement et prix raisonnable?

    Merci pour ton aide.

    Reply
    1. Sebastien Post author

      Bonjour Guillaume,

      Merci pour ton commentaire.
      L’emplacement doit être non négociable. C’est une des 3 règles de base 😉
      Par contre le prix du bien, lui, est toujours négociable.
      Pour réussir à acheter au meilleur prix il faut trouver un vendeur qui est prêt a baisser son prix.
      Cela fera l’objet d’un ou plusieurs articles mais pour schématiser , il faut tomber sur un vendeur pressé de vendre. Il faut donc cerner un peu le vendeur, ses motivations, et négocier en conséquence.

      A bientôt

      Reply
  3. Clairette

    Bonjour,

    Je me permets d’intervenir dans votre discussion, notamment concernant le fameux « emplacement recherché ».
    A mon sens, la définition du « recherché » mériterait qu’on la précise, car si spontanément on pense au centre ville, il y a d’autres points qui peuvent être interessants.

    Exemple : le studio que j’ai acheté l’an dernier se trouve a environ 15 mn de marche du centre ville, dans un quartier très (trèèèès) calme…. Par contre, la gare est a 700m, la résidence a un joli jardin bien agreable, et on peut facilement entrer et sortir de la ville en voiture en évitant les rues toujours embouteillées.

    Petit bémol par ailleurs concernant les biens en RDC :
    Ils sont généralement un peu moins chers, et il n’y a pas de charges de copro relatives à l’ascenseur !
    Et toujours selon mon expérience perso : je n’ai eu aucun souci pour louer mon studio en RDC, j’ai même eu une vingtaine de demandes de visite en quelques jours !

    Bonne journée a tous

    Reply
    1. Sebastien Post author

      Bonjour Claire,

      Merci pour ton commentaire.
      Effectivement, un emplacement recherché n’est pas forcément le plein centre ville, ni meme « les beaux quartiers » d’une ville.
      L’emplacement doit toujours comme nous l’avons vu être mis en rapport à son environnement immediat.
      Trouver un studio à proximité d’une université, c’est être sur de louer sans difficulté à un étudiant par exemple.

      D’ou l’importance de connaitre parfaitement le quartier dans lequel on souhaite investir, pour s’assurer qu’il dispose de tous les atouts pour attirer sans peine les locataires.
      s
      Que dirais tu de raconter aux lecteurs de ce site ton aventure immobilière ? Je suis certain que cela peut aider certains à passer à l’action, à investir et à commencer leur route vers l’indépendance financière.

      A bientôt

      Reply
  4. Didier

    C’est quand même du grand n’importe quoi. L’article pour commencer mais pire ta réponse au premier commentaire.

    Concernant l’article pour commencer :

    Comment peux-tu mettre comme condition sine qua non d’investir près de chez soi ?
    Tu as été expatrié alors c’est quoi le proche de chez toi ? Tu as commencé par investir au Luxembourg puis tu as tout revendu quand tu parti au Congo ?
    Et quid alors de tes investissements dans les SCPI ? C’est typiquement des biens qui ne se trouvent pas proches de chez toi
    Ton principal argument est de pouvoir le gérer entièrement soi-même sauf que parler de rentabilité sans mettre en rapport le travail fourni ça ne représente pas grand chose si c’était M. Hilton qui faisait le ménage dans ses hotels ça se saurait à croire qu’il préfère réduire sa rentabilité ou pire qu’il ne connaît pas ton blog !

    Concernant ton commentaire
    Alors là c’est le pompon. On voit que tes études économiques tu les as fait chez Seban ou chez Annicette…
    Tu dis qu’il faut a minima l’auto-financement mais tu oublies d’indiquer dans quelles conditions…
    Tu dois probablement avoir eu une érection au visionnage de l’interview de Cesar sur BusinessAttitude : un quasi-autofinancement sur 30 ans !
    On ne peut pas décemment parler d’autofinancement si on ne mets pas en face la durée d’emprunt ! Mieux vaut un investissement qui ne s’autofinance pas de quelques euros avec un crédit sur 10 ans qu’un investissement qui s’autofinance tout juste sur 30 ans !

    En même temps tu dis un investisseur depuis 5 ans un génie tant dans l’immobilier qu’en bourse et même dans des investissements alternatifs mais au lieu de te faire griller les roubignoles sur une plage des Bahamas tu montes un blog pour gagner 3 francs 50 via de l’affiliation Amazon…

    Reply
    1. Sebastien Post author

      Bonjour Didier,

      Merci pour ton commentaire (je me permets de te tutoyer, tu as commencé)
      Je suis content que l’on puisse echanger meme si je trouve le ton de ton commentaire un peu « sec » – ce qui ne m’empeche pas de le publier, tu l’auras remarqué.

      Effectivement, je conseille d’investir près de chez soi et dans une ville que l’on connait. C’est l’expérience que j’ai eu qui m’a fait aboutir à cette conclusion. J’ai en effet investi dans l’est de la France et je n’ai pas revendu lorsque je suis parti. Je me suis alors rendu compte de la difficulté d’etre loin de cet appartement pour la gestion et j’ai fini par le mettre en gestion locative auprès d’une agence. C’est uniquement parce que le logement était neuf et qu’il me restait des reserves à lever après la livraison que j’ai choisi cette solution. Mais quand je vois le résultat obtenu, je ne suis pas franchement satisfait.
      Maintenant, si l’on veut augmenter sa rentabilité et que l’on est proche du bien, je ne vois pas la necessité de le confier à une agence.

      Pour les SCPI, il s’agit d’un marché bien different et difficilement accessible, en direct, pour un particulier. Effectivement les biens ne sont pas forcèment proches de chez moi mais d’un autre coté, ils sont gérés par la SCPI directement. La logique ici est différente et je ne vois pas d’incohérence dans la mesure ou les SCPI permettent justement d’avoir accés à ce marché des bureaux et commerces notamment. Lorsque j’ai un peu d’argent à placer, j’utilise donc ce support qui reste plus rentable ques les livrets que l’on nous propose (même fiscalité déduite).

      Pour des biens dont je dispose pres de chez moi (ou dont quelqu’un peut s’occuper au besoin en mon absence), je ne vois effectivement pas l’intéret de les confier à une agence immobilière. Je dispose de 2 biens sur Lille et mon intervention sur les 12 derniers mois s’est limité à une journée pour une sortie de locataire et une entrée de locataire et à quelques heures lors de la reunion du syndic bénévole.
      Je ne pense pas être une exception, donc si ca se limite à ca, je peux le faire moi meme et économiser les 5 à 7 % du montant mensuel du loyer que l’agence va me prélever.

      Je parle effectivement d’auto-financement mais je ne dis pas avoir des emprunts de 25 ou 30 ans sur les biens dont je dispose. Il s’agit la d’une supposition de ta part. Pour tout te dire, je n’ai meme pas d’emprunt sur plus de 20 ans.
      Entre le fait d’ajouter de l’argent chaque mois avec un credit sur 10 ans et le fait de juste auto-financer le bien avec un credit sur 30 ans, il y a peut être un juste milieu, ne penses tu pas ?
      Je ne suis effectivement pas pour les credits trop long mais à l’heure actuelle, si je dois choisir entre ajouter de l’argent chaque mois pendant 10 ans ou en recolter chaque mois pendant 15 ou 17 ans, je prendrai cette dernière possibilité.
      Nous pouvons ensuite si tu le souhaites parler du montant des interest versés à la banque evidemmment mais dans l’absolu, c’est le locataire qui les paies.

      Enfin, je ne me suis jamais qualifié d’investisseur de genie, il me semble que tu t’es un peu enflammé mon petit Didier.
      J’ai investi, j’ai fait des erreurs et j’essaie à present de conseiller les lecteurs sur la base de mon experience.
      Quant au fait de gagner de l’argent sur le blog…il ne me semble pas avoir quoi que se soit à vendre sur le blog…

      Quoi qu’il en soit, j’espère que tu continueras de lire le blog et que nous pourrons échanger sur l’immobilier ou d’autres sujets lies à la finance et à lindépendance financière.

      Sébastien

      Reply
    2. Léon

      Bonjour Didier, bravo pour la pertinence de votre commentaire! Je suis impatient d’en voir d’autres de cette dimension!

      Votre méthode consistant à détruire les arguments et les situations des autres (cf votre site) est très constructive, vous avez un réel argumentaire, c’est réfléchi et c’est donc un plaisir de vous lire. Les autres n’ont pas votre expérience et l’intelligence de quelqu’un de votre trempe.
      Je ne me sens personnellement pas au niveau pour relever votre argumentaire mais j’espère pouvoir vous suivre dans votre évolution et vos réflexions personnelles.

      Aussi, comme nous parlons honnêtement et en essayant de m’inspirer de votre méthode, votre site est vraiment nul à chier, contenu désolant et vous avez oublié que l’aspect est aussi important; là c’est totalement médiocre.
      Pourquoi mettre un lien vers votre site, je ne comprends pas bien? (on dirait un enfant qui s’émerveille et qui est heureux d’exhiber sa crotte à tout le monde).

      Excellente après-midi à vous Didier.

      Léon

      Reply
  5. Guillaume

    Salut Didier,
    Hé ben…tu es en forme aujourd’hui !
    En tous cas, merci pour ce moment je me suis bien bidonné en te lisant…ma femme se demandait ce qu’il se passait dans mon bureau 🙂
    Je partage ton avis, faire un bon coup aujourd’hui c’est l’autofinancement certes, mais sur 15 ans maxi ! Au delà je vois pas trop l’intérêt…ah si les intérêts (d’emprunts ! ) seront pour la banque.
    J’espère que tu viendras par trop me « démonter » sur mon blog 🙂 Ma crédibilité de « cador de l’immobilier » « serial investisseur » est en jeu 🙂
    A+

    Reply
    1. Léon

      Bonjour Guillaume, oui commentaire très drôle de Didier et en même temps très intelligent (c’est ironique).

      Pour être un peu plus constructif, moi aussi j’entends parler d’investissement sur 15 ans maxi pour de l’investissement locatif. Mais payer un bien sur 17 ans avec un cash flow positif peut surement se révéler un bon investissement? Je vous rejoins sur le fait que les intérêts seront importants, mais si ceux si sont couverts par le locataire.

      Si je fais l’acquisition d’un bien sur 17 ans ou même 20 ans, que celui-ci ne me coûte rien, pourquoi ne pas dire que c’est un bon investissement?

      Guillaume, j’espère tomber en votre personne sur quelqu’un de constructif et pouvant faire avancer la réflexion.

      Bonne après-midi.
      Léon

      Reply
  6. david

    Bonjour a tous,
    Lors des premiers commentaires je me suis demandé quels étaient les interets personnels de ces personnes voulant critiquer un espace de partage et collaboratif ? Sans réponses j’ai décidé d’accorder plus d’intérêt a cette durée de 15/17 ans pour l’emprunt d’un investissement locatif.
    Quand bien même cette durée serait de 30 ans quel est le souci? Si les revenus sont positifs tout est payé par le locataire….si vous voulez m’apporter des
    infos constructives, je suis preneur…
    merci
    a bientot

    Reply
    1. Sebastien Post author

      Salut David,

      Merci pour ton commentaire.

      C’est vrai que dans l’absolu, tant que c’est ton locataire qui paie ca n’a pas d’importance. C’est mon humble avis.
      Maintenant, en ce qui me concerne, j’ai du mal à faire mes calculs à plus de 20 ans. Je n’ai d’ailleurs aucun bien avec un emprunt supérieur à 20 ans.
      C’est je pense le juste equilibre entre un cash flow positif et un remboursement « rapide » qui te permettra ensuite d’encaisser totalement le loyer, sans rien devoir à la banque 😉

      Sebastien

      Reply

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