Des calculs à faire et une resistance à vaincre

By | 19 octobre 2014

Nous l’avons vu dans l’article précèdent, j’ai trouvé le bien lié à mon « projet liberté » rapidement, grâce au réseau.

A ce stade de « l’histoire », je dispose de 48h pour décider si je confirme ou pas l’option posée auprès de l’agent immobilier.

Je dispose, comme je l’ai indiqué, de 3 biens et on ne peut pas dire que cela soit une très grande réussite pour le moment puisqu’au final la situation est déficitaire.

D’un côté, pendant ces 48h, je fais des calculs. J’essaie d’estimer le loyer que je peux obtenir en location « classique » avec ce bien. Je me dis que la location à la semaine me rapportera plus que ce loyer. Le loyer en location « classique » me sert donc en quelque sorte de référence.

Mais je ne dispose que de peu de retour d’expériences sur la location saisonnière, si ce n’est les récits que je peux trouver sur internet ici et là.

Je compare les loyers estimés aux mensualités prévisibles de l’emprunt que je vais devoir contracter pour financer ce bien. Mon objectif est d’apporter le moins possible et au minimum, que l’opération s’autofinance. Idéalement, cela devrait m’apporter un peu d’argent chaque mois.

Mais ça ne colle pas…je ne suis pas convaincu lorsque j’ai les chiffres devant moi.

Je regarde également ce que je dois déjà à la banque pour les 3 biens en ma possession et je me dis que je ne peux pas encore emprunter et m’endetter davantage. Ce ne serait pas « raisonnable ».

Pour avoir une meilleure rentabilité, je me pose plusieurs questions car il y a plusieurs paramètres sur lesquels intervenir.

1 – Est-ce que je peux faire baisser le prix d’achat ?

Très clairement : non ! Pas sur ce genre d’achat. Il s’agit ici d’un programme en rénovation. L’emplacement est idéal. Le promoteur lance à peine le programme et il est clair que je n’ai aucune chance d’obtenir la moindre réduction.

D’une manière générale, si vous achetez dans le neuf ou la rénovation, vous n’obtiendrez pas de réduction lors du lancement du programme.

Par contre, en fin de programme (aussi appelée queue de programme) il est possible que le promoteur baisse le prix, vous offre une cuisine équipée ou les frais de notaire pour vendre les derniers lots. Retenez cela et gardez un œil sur les programmes dans le neuf. Le prochain article abordera justement ce débat sur l’investissement dans le neuf comparé à l’investissement dans l’ancien.

2 – Est-ce que je peux négocier avec la banque pour obtenir de meilleures conditions d’emprunt et ainsi faire baisser la mensualité ?

Possible ! Avec la banque, il vous suffit de demander. Tout est négociable, pas uniquement le taux.

Les frais de dossiers sont négociables…l’assurance peut être prise via un courtier par exemple…tous ces paramètres peuvent vous faire économiser de l’argent. Si votre mensualité est plus faible, cela peut faire la différence et faire passer votre investissement en cash-flow positif.

Mais il faut savoir convaincre le banquier et lui présenter un dossier solide – nous y reviendrons.

3 – Quelle somme vais-je pouvoir obtenir en retour chaque mois pour ce bien ?

C’est la plus grande inconnue finalement. Je ne trouve pas les bonnes informations. J’ai beaucoup de mal à estimer les revenus potentiels.

Je suis pourtant convaincu du potentiel mais finalement, je recule. Je finis par prévenir l’agent immobilier que je ne donnerai pas suite à l’option.

Ça aurait pu être la fin de l’histoire mais nous verrons comment la situation a évolué les semaines suivantes 😉

A retenir dans cet article :

Il y a 2 raisons pour lesquelles j’ai fini par renoncer à ce stade du projet :

La première, c’est la difficulté que j’ai eu à estimer les revenus potentiels de ce bien. Pour le calcul de votre rentabilité, c’est une variable que vous ne pouvez pas ignorer et sur laquelle vous ne disposez pas de beaucoup de marge d’erreur. Il vous faut estimer les revenus au plus juste. Cela vous permettra de calculer à quel prix acheter. En Bref, cela vous permettra de vérifier si vous êtes face à une bonne affaire ou s’il faut juste passer votre chemin.

J’ai pu, dans les semaines suivantes, avoir une meilleure vue sur les revenus potentiels et cela m’a permis de relancer ce projet – nous verrons de quelle manière.

La deuxième raison, c’est la « peur » que j’ai eu d’emprunter à nouveau. Et c’est surement une peur que vous avez. Je discutais avec un Ami il y a quelques mois et il m’indiquait qu’il n’était pas à l’aise avec le fait d’emprunter et de devoir de l’argent à la banque. Je comprends ce point et moi aussi à un moment, je me suis dit que j’étais déjà trop exposé et que je ne devais plus emprunter.

Mais vous allez devoir vaincre cette résistance. Je vais vous donner 2 astuces pour vous permettre de modifier votre perception de l’emprunt :

1 – Dites-vous bien que la banque ne prend aucun risque – je dis bien : « aucun risque ». La banque aura toujours un moyen de récupérer le bien, de le vendre et de rembourser ainsi la plus grande partie de votre emprunt si vous êtes défaillant. De plus, si le risque semble trop important, la banque va vous demander d’apporter plus d’argent, pour se rassurer davantage.

Cela veut dire que si la banque vous prête, cela signifie qu’elle croit en votre projet et j’ose espérer que vous y croyez 10 fois plus qu’elle…

2 – pourquoi avoir « peur » d’emprunter de d’investir de l’argent qui n’est pas à vous ? Je suis bien plus tranquille d’emprunter à la banque pour acheter un bien que d’y investir mon propre argent (celui que j’ai économisé grâce à mon activité professionnelle par exemple).

Je ne dis pas qu’il faille se lancer dans l’immobilier de manière totalement irréfléchie. Je ne dis pas non plus qu’il faille emprunter sans se poser de questions et de manière irresponsable. J’essaie juste d’expliquer qu’il faut se libérer d’une certaine résistance face à l’emprunt pour pouvoir financer vos projets.

Je dois une certaine somme d’argent à la banque car depuis projet liberté j’ai investi à nouveau et pourtant, croyez-moi, ça ne m’empêche pas de dormir. Et je réfléchis actuellement à un autre projet d’ailleurs, c’est pour vous dire.

Emprunter pour investir et finalement vous enrichir, ce n’est pas contracter une mauvaise dette à mon sens. Essayer de faire évoluer votre perception sur l’emprunt, ce n’est pas ce qui doit guider votre décision d’acheter un bien immobilier.

N’hésitez pas, tout au long de cette série à poser vos questions soit via le formulaire de contact soit dans les commentaires ci-dessous.

Restez connectés…

8 thoughts on “Des calculs à faire et une resistance à vaincre

  1. Clairette

    Bonjour Sébastien,

    C’est très vrai ce que tu dis là ! Quand j’ai emprunté pour mon studio (même pas 20 000€), j’avais une certaine appréhension – c’est même le moins qu’on puisse dire…
    Sauf que depuis j’ai beaucoup lu et beaucoup appris sur l’investissement immobilier, et maintenant j’envisage très sereinement d’emprunter 12 fois plus 🙂

    Reply
    1. Sebastien Post author

      Salut Clairette,

      Merci pour ton commentaire !
      Toi, je sens que tu vas finir par acheter un immeuble de rapport à ce rythme la 😉

      Tiens moi au courant de tes projets
      Sebastien

      Reply
  2. Clairette

    Effectivement, c’est à ca que je travaille 🙂
    J’ai un truc très très sympatique en vue… mais avec beaucoup de gros travaux, donc ca mérite réflexion avant de m’y lancer avec mes p’tits bras de bricoleuse ^^

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  3. Didier-Fabrice

    Bonjour Sebastien,

    Je m’étonne que tu ne parles pas de la durée d’emprunt pourtant dès qu’on parle de cashflow ce paramètre est important puisque le cashflow ne sera pas le même si tu empruntes sur 10 ou sur 30 ans.
    Sur un plan purement mathématique en allongeant la durée le cashflow augmente (mais dans la pratique on ne peut le faire indéfiniment et comme les taux augmentent aussi en fonction de la durée au-dela d’une certaine durée l’efficacité n’est plus la même) ; pour se sentir plus à l’aise on peut négocier pour un prêt 2 ou 3 ans plus long.
    Sur quelle durée d’emprunt as-tu basé ta simulation ?

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    1. Sebastien Post author

      Bonjour Didier,

      Merci pour ton commentaire.

      J’ai prévu de faire un article complet avec les chiffres – je m’apercois que cela interesse beaucoup les lecteurs du site.
      Mais je vais néanmoins répondre à ta question : Pour ce projet, j’ai emprunté sur 15 ans. Mais j’ai du mettre un peu d’apport car j’ai du changer de banque pour obtenir un financement et mon nouveau banquier m’a demandé de montrer « patte blanche » en quelque sorte.
      La suite des chiffres dans l’article qui va bien 😉

      Reply
  4. regnaud

    Bonjour, j’attends la suite avec impatience.!!!! Je fais moi même du saisonnier à Paris depuis 5 ans. Je te conseille de regarder sur les site de location genre Airbnb pour voir les prix et sur Abritel/ Homelidays pour voir les calendriers de remplissage. Pour info j’ai trois appart à Paris achetés dans de très bonnes conditions. Aujourd’hui je recherche une autre opération mais hors de Paris car il n’y a plus de rentabilité. Je m’intéresse aux immeubles de rapports. ISabelle

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  5. Alex

    Concernant ton avis qui est de ne pas stresser car tu investis l’argent de la banque, est ce que tu empruntes en nom propre, ou as tu monte une (des) SARL ou entités dans le genre?

    Reply
    1. Sebastien Post author

      Salut Alex,

      Merci pour ton commentaire. J’ai emprunté en mon nom propre mais egalement via des societés du type SCI (société civile immobiliere) et SAS (société par actions simplifiées).
      Emprunter via des sociétés permet parfois, en fonction de la forme juridique de la société, de « limiter » l’impact sur le patrimoine personnel du dirigeant ou actionnaire de la société en cas de defaillance.
      Mais la veritable raison de créer ou pas une société est plutot fiscale que liée à l’emprunt necessaire pour realiser l’operation immobiliere.

      Dans tous les cas, n’aies pas peur d’emprunter, si la banque accepte ton dossier, crois moi, c’est qu’elle a deja bien evalué l’ensemble des risques liés à ton operation.

      Sebastien

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